Banjir Sentimen Positif, Bisakah Saham Properti Kalahkan IHSG?

Bareksa.com - Sektor properti mendapat guyuran sentimen positif di awal kuartal II 2016 ini. Setelah keluarnya kebijakan DIRE dengan single tax, disusul pelonggaran aturan rasio pinjaman terhadap nilai properti (loan to value/LTV) menjadi 85 persen, serta pencabutan larangan rumah inden untuk KPR kedua, kini pemerintah menambah stimulus bagi sektor ini.

Belum lama ini pemerintah mengesahkan PP No. 34 tahun 2016 mengenai pengurangan PPh Penjualan untuk properti selain rusun sederhana dan rumah sederhana menjadi 2,5 persen dari 5 persen. Ini dipercaya akan memberikan stimulus bagi para pelaku pasar properti untuk kembali bergairah.

Tak hanya itu, Menteri Keuangan melalui PMK No. 122 tahun 2016 membolehkan peserta program pengampunan pajak (tax amnesty) untuk menginvestasikan dana repatriasi pada properti dalam bentuk tanah atau bangunan yang didirikan di atasnya.

"Hal ini tentunya memberikan potensi yang luar biasa pada sektor properti bentuk tanah dan atau bangunan, selain aliran dana ke sektor properti lain seperti saham properti yang juga diperkirakan akan bertumbuh lebih tinggi dari IHSG (Indeks Harga Saham Gabungan)," ujar Ali Tranghanda, Executive Director Indonesia Property Watch (IPW) dalam keterangan tertulis.

Sentimen positif ini diyakini mampu mengerek kinerja perusahaan properti yang pada kuartal I 2016 masih nampak tertekan. Berdasarkan data yang dihimpun Bareksa, empat dari lima perusahaan properti dengan nilai kapitalisasi pasar tertinggi masih mengalami penurunan nilai pra penjualan (marketing sales) di kuartal I 2016 dibandingkan periode sama tahun lalu.

Grafik: Pra Penjualan Perusahaan Properti Kuartal I 2015 vs 2016

sumber: Bareksa.com

Dari lima perusahaan tersebut, hanya PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) yang berhasil meningkatkan nilai pra penjualan. Hal tersebut bisa dicapai karena mulai dipasarkannya beberapa proyek hasil kerja sama dengan mitra strategis seperti Hongkong Land, Dyandra dan AEON Mall Jepang.

Sementara itu, perusahaan lainnya masih cenderung menahan diri untuk memasarkan proyek-proyek barunya. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) mencetak pra penjualan Rp594 miliar dari sebelumnya Rp1,2 triliun, sementara PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) membukukan Rp328 miliar dari sebelumnya Rp1,4 triliun.

Meskipun permintaan yang lemah pada awal tahun ini, riset Citi menilai peraturan yang membolehkan dana repatriasi diinvestasikan ke sektor riil termasuk properti bisa mendorong industri ini. "Kami menilai bahwa tax amnesty dapat membawa dampak positif bagi permintaan properti di Indonesia, terutama apartemen dan properti premium," tulis riset Citi yang sudah dibagikan kepada nasabah.

Namun, terlepas dari pra penjualan yang masih seret, harga saham properti tetap bertumbuh. Lima saham kapitalisasi terbesar tercatat naik lebih dari 10 persen sejak awal tahun sampai dengan penutupan perdagangan 11 Agustus 2016.

Pakuwon Jati dan Bumi Serpong Damai merupakan dua perusahaan dengan peningkatan harga tertinggi yakni 34 persen dan 29 persen. Peningkatan tersebut telah mengalahkan IHSG yang naik 18 persen sepanjang periode yang sama.

Grafik: Peningkatan Harga & PER Perusahaan Properti

sumber: Bareksa.com

Jika dilihat dari valuasi sahamnya, beberapa perusahaan properti juga dihargai lebih tinggi dari rata-rata perusahaan lainnya. Per hari ini, 12 Agustus 2016, rasio harga terhadap laba per saham (price to earning ratio/PER) Summarecon Agung tercatat sebesar 78,22 kali, sementara Lippo Karawaci sebesar 62,42 kali. Artinya, harga saham kedua emiten tersebut dinilai mahal dibandingkan dengan rata-rata perusahaan properti dengan PE sebesar 27,49 kali.

Pada saat yang sama, ada juga saham emiten properti yang masih lebih rendah daripada rata-rata industri, yakni saham PWON yang sudah naik 34 persen tetapi memiliki PE 22,49 kali dan saham PT Ciputra Develompment Tbk (CTRA) yang sudah menanjak sekitar 16 persen tetapi nilai PE masih berada di 22,45 kali.