Profesional Pimpin Alam Sutera; Harapan Baru Harga Saham Naik

Bareksa.com – Perubahan manajemen pada raksasa properti PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) menempatkan profesional di pucuk pimpinan, diharapkan dapat memperbaiki struktur utang perusahaan yang pada gilirannya dapat mengkerek naik harga saham.

Masalah utama yang dihadapi oleh Alam Sutera adalah overleveraged, atau terlalu tingginya tingkat utang dibanding total modal perusahaan. Hal ini telah menekan harga saham Alam Sutera, dan menempatkannya sebagai saham dengan Price Earnings Ratio (harga saham dibandingkan dengan kemampuan perusahaan mencetak laba) terendah diantara raksasa properti lainnya.

Laporan keuangan per akhir September 2014 memperlihatkan utang tiga obligasi ASRI dalam dolar Amerika senilai total $526,6 juta, dengan bunga berkisar 6,95 persen sampai 10,75 persen. Tingginya utang tersebut membuat rasio utang jangka panjang terhadap ekuitas saat ini telah mencapai 106 persen.

Secara Price Earnings Ratio, ASRI tercatat di level 14,48 kali, dibandingkan PT Ciputera Development Tbk (CTRA), PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), dan PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) yang berturut-turut berada di level 18,63 kali, 22,5 kali dan 19,05 kali. Tetapi masih lebih tinggi jika dibandingkan dengan perusahaan properti dibawah naungan grup Sinar Mas yakni PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) 10,41 kali.

Penunjukan Purbaja Pantja yang sebelumnya adalah investment banker di Standard Chartered menunjukan prioritas ASRI kedepannya adalah menyelesaikan masalah keuangan perusahaan, menurut beberapa analis yang dihubungi Bareksa, termasuk Lanang Trihardian dari PT Syailendra Capital.

“Keinginan investor sudah jelas, kita ingin melihat manajemen bisa menurunkan leverage (utang) ASRI. Saat ini ASRI sudah overleveraged terlebih ditengah pelemahan rupiah yang mencapai Rp13.000 per dolar, tentu akan menambah beban Alam Sutera,” kata Lanang.

ASRI menghadapi kesulitan pemenuhan dana untuk membiayai pembangunan unit-unit properti yang sudah mendapat pembayaran uang muka dari pembeli.

Ini terjadi setelah Bank Indonesia mengeluarkan aturan baru di akhir tahun 2013, bahwa bank-bank diperbolehkan mencairkan dana pinjaman ke perusahaan properti hanya saat pekerjaan pembangunan secara bertahap sudah diselesaikan. Hal ini menyebabkan beberapa perusahaan properti mengalami kesulitan cash-flow.

Sebelumnya, bank diperbolehkan mencairkan dana pinjaman sekaligus 70 persen didepan, yang digunakan perusahaan properti untuk membangun unit properti yang sudah terjual dan dibayar uang mukanya.

Saat keadaan sulit uang tunai, ASRI juga menghadapi tantangan lainnya. Salah satunya adalah belum mampunya menjual gedung kantor di Jl. Gatot Subroto, Jakarta Selatan.

Masalah lainnya, menurut kepala riset dari perusahaan sekuritas asing yang dihubungi Bareksa, adalah lahan-lahan ASRI di Serpong dijual bukan kepada investor strategis, yaitu perusahaan properti, melainkan kepada perusahaan pengelola kayu.

"Kalau perusahaan properti, lahan itu akan dikembangkan dalam waktu yang tidak lama, tetapi kalau perusahaan timber, kemungkinannya adalah lahan itu bisa kosong untuk waktu yang lama. Ini membuat aset ASRI yang lokasinya bersebelahan menjadi tidak bagus. Ini menurunkan nilai aset Alam Sutera," menurut analis senior yang memperhatikan sektor properti sudah lebih dari 15 tahun.

Tabel Anggota Dewan Komisaris dan Direksi ASRI

Sumber: Company

Kekhawatiran investor terhadap leverage ASRI juga tercermin dari amblesnya harga saham dari sekitar Rp1.080 per saham pada Mei 2013 hingga Rp430 per saham di Desember 2013.

Sumber: Bareksa.com

ASRI mulai agresif dalam penerbitan utang pada Maret 2013 karena tidak terlepas dari agresifnya ASRI dalam meningkatkan land bank (persediaan tanah).

Di tengah tingginya penjualan lahan di prime area yang dimiliki ASRI yakni di Serpong. Manajemen pun menjadi agresif membeli lahan di daerah pasar kemis sebagai persediaan lahan di masa mendatang.

Dari susunan direksi yang baru lanang berhadap bisa memperbaiki kesehatan keuangan ASRI. “Kita perlu bukti dulu bahwa Purbaja bisa memberikan solusi atas utang ASRI”. (qs)