Artikel ini dipersembahkan oleh mitra produk investasi kami DuitPintar.com

Duitpintar.com - Banyak orang mengatakan jika tidak membeli rumah sekarang, kapan lagi? Bisa-bisa rumah semakin tak terbeli karena harganya terus naik dari tahun ke tahun.

Memang ada kredit pemilikan rumah (KPR) dari bank yang sangat membantu meringankan masyarakat yang ingin membeli rumah, tapi hanya punya dana terbatas. Lantaran pandangan inilah banyak orang “nekat” membeli rumah dengan cara kredit.

Ya, harga rumah cenderung naik setiap tahun, sehingga sering dijadikan investasi. (Baca juga: Investasi Rumah 2015 Masih Menggiurkan, Karena…) Dan betul, KPR sangat berjasa membuat orang mampu memiliki rumah.

Tapi, bagaimana kalau kita hendak membeli rumah tapi masih ada cicilan lain yang wajib dilunasi? Tenang, ada trik mengambil KPR meski masih ada cicilan lain. Syaratnya, hitung dulu kemampuan finansial kita.

Kita ambil contoh kasus seorang pegawai lajang yang ingin membeli rumah Rp800 jutaan di pinggiran BSD, Serpong, Tangerang Selatan lewat KPR dengan tenor 15 tahun. Sebut saja namanya Billy.

Billy memiliki gaji total Rp20 juta per bulan. Dia memiliki hobi kongko bersama teman-temannya dan jalan-jalan ke luar kota, sampai luar negeri. Dengan gaji tersebut, membeli rumah di pinggiran Jakarta sepertinya bukan perkara sulit.

Masalahnya, dia masih punya cicilan kredit mobil Rp3 juta per bulan yang baru selesai 12 bulan lagi. Belum lagi hobinya itu sering menguras kantong.

Pengeluaran rutin Billy antara lain:

• Asuransi kesehatan: Rp1 juta
• Kos: Rp2,5 juta
• Gym: Rp600 ribu
• Investasi: Rp1 juta

Jika ditotal dengan cicilan mobil, gaji Billy sudah berkurang Rp8.100.000 untuk 12 bulan ke depan. Berarti sisanya tinggal Rp11.900.000 per bulan. Jumlah itu belum dikurangi biaya tagihan dua kartu kreditnya dan pengeluaran lain-lain.

Sekarang mari kita simak simulasi KPR rumah Rp800 juta yang hendak dibeli Billy. Berdasarkan ketentuan Bank Indonesia, uang muka (DP) KPR minimal 30 persen dari total harga rumah. Itu artinya Billy harus menyiapkan minimal Rp 240 juta sebagai DP rumah Rp 800 juta.

Jadi, simulasi dari bank memiliki rincian sebagai berikut:

• Harga rumah: Rp800 juta
• DP: Rp240 juta
• Utang pokok: Rp800 juta - Rp240 juta = Rp560 juta

Dengan tenor 15 tahun dan asumsi bunga efektif 10 persen, maka biaya cicilan didapat dengan rumus:

Cicilan pokok: utang pokok/tenor = Rp560 juta/180 bulan = Rp 3,1 juta
Bunga: Saldo pokok sebelumnya x 10 persen/12 bulan

*Saldo pokok adalah sisa utang pokok yang belum terbayar. Besarnya berkurang dari cicilan bulan pertama sampai terakhir.

Jadi, cicilan bulan pertama:

• Cicilan pokok = Rp3,1 juta
• Bunga efektif = (Rp560 juta x 10 persen)/12 bulan = Rp 4.666.666
• Jumlah cicilan 1 = cicilan pokok + bunga = Rp 7.766.666

Untuk diingat, biasanya nasabah KPR akan dikenai biaya tambahan dalam cicilan pertama. Biaya ini antara lain untuk membayar asuransi, notaris, provisi, dan lain-lain. (Baca: Tahapan dan Cara Mengajukan KPR Lengkap Sampai Tandatangan Akad Kredit)

Karena menggunakan bunga efektif, cicilan pada bulan-bulan berikutnya akan lebih kecil dibanding cicilan pertama. Misalnya cicilan bulan kedua:

• Bunga efektif = {(utang pokok - cicilan pokok bulan 1) x 10 persen}/12 bulan = {(Rp560 juta – Rp3,1 juta) x 10 persen}/12 bulan = Rp 4.615.000
• Jumlah cicilan 2 = Rp 3,1 juta + bunga efektif = Rp 7.715.000

Begitu seterusnya sampai cicilan lunas. Tapi, umumnya KPR menerapkan bunga mengambang (floating), yaitu menentukan bunga efektif berdasarkan pasar. Jadi misalnya tahun ini bunga 10 persen, bisa saja tahun depan naik jadi 12 persen atau malah turun jadi 9 persen.

Lazimnya bank menerapkan bunga tetap (flat) pada cicilan 1-2 tahun pertama. Jadi hitungan cicilan di atas baru berlaku pada cicilan ke-25 jika bunga flat ditetapkan berlaku 2 tahun. Dalam kasus Billy, dengan asumsi bunga flat 5 persen per tahun, berarti cicilannya:

• Cicilan pokok = Rp3,1 juta
• Bunga = Rp560 juta x 5 persen/12 bulan = Rp2.333.333
• Jumlah cicilan = cicilan pokok + bunga = Rp5,4 juta

Melihat perhitungan di atas, berarti setidaknya Billy harus menyisihkan Rp5,4 juta per bulan selama 2 tahun, kemudian Rp7 jutaan pada tahun berikutnya hingga cicilan KPR lunas 13 tahun kemudian.

Rangkuman cicilan KPR Billy:

• 2 tahun pertama = Rp5,4 juta per bulan (bunga flat)
• Tahun ketiga sampai lunas= Rp7 jutaan (bunga efektif/floating)

Mengingat Billy masih punya tanggungan cicilan mobil selama 12 bulan ke depan, artinya setiap bulan dia total harus menyisihkan:

Rp 8,1 juta (pengeluaran rutin) + Rp 5,4 juta (cicilan KPR bunga flat) = Rp 13,5 juta per bulan sampai kredit mobil lunas. Artinya, penghasilannya tinggal Rp20 juta - Rp13,5 juta = Rp6,5 juta.

Hidup di Jakarta dengan uang Rp6,5 juta per bulan tentu saja masih bisa layak. Tapi, mengingat hobi Billy yang terbilang mahal, bisa saja Billy malah nombok.

Karena itu, Billy wajib hidup lebih hemat demi mewujudkan impian memiliki rumah sendiri setidaknya sampai cicilan mobil lunas. Caranya:

1. Mengurangi kebiasaan nongkrong atau kongko-kongko.

Tidak mungkin kongko di kafe atau mal hanya duduk-duduk saja? Pasti ada uang keluar, entah untuk membeli makan, minum, bahkan parkir.

2. Batasi jalan-jalan.

Jika sebelumnya setiap bulan jalan-jalan, sekarang 3 atau 6 bulan sekali. Atau dalam 1 tahun ke depan traveling sekali saja agar lebih banyak uang dihemat. Kalau cicilan mobil sudah lunas, bisa memaksimalkan liburan lagi.

3. Bijak menggunakan kartu kredit

Meski memiliki kartu kredit mileage, tak perlu memaksakan diri mengejar poin miles untuk ditukarkan dengan rewards. Begitu juga pemakaian kartu kredit untuk kebutuhan sehari-hari. Salah-salah, tagihan kartu lebih besar ketimbang total cicilan KPR.

4. Hapus pengeluaran remeh-temeh

Daripada uang Rp600 ribu untuk olah raga di gym, sebaiknya untuk menambah membayar cicilan. Jogging sudah termasuk olahraga menyehatkan, dan gratis. Atau bisa juga mencari gym yang biayanya lebih rendah agar bisa menghemat.

Itulah penghematan yang bisa dilakukan Billy agar lancar membayar cicilan mobil sekaligus KPR setidaknya sampai 12 bulan ke depan saat angsuran mobil lunas. Tapi jika merasa sulit berhemat, mau tak mau harus mencari rumah yang harganya lebih murah atau menunda membeli rumah sampai cicilan mobil lunas.

Setelah resmi mengambil KPR dan cicilan mobil lunas, ada baiknya uang yang sebelumnya untuk membayar angsuran itu ditabung. Syukur-syukur bisa mengambil KPR rumah kedua dari hasil tabungan itu.

Simulasi trik mengambil KPR saat memiliki cicilan lain di atas khusus buat mereka yang memiliki nominal gaji seperti Billy. Kalau jumlah gaji Anda berbeda, mudah. Tinggal ganti saja angka-angkanya agar sesuai.

Intinya, mengambil KPR meski ada cicilan lain memang bisa, tapi harus lebih cermat dalam mengatur keuangan. Selain itu, perhatikan aturan kredit dari bank, contohnya besar bunga dan penalti, agar tidak salah langkah ketika mengambil penawaran kredit. [Baca: yang Wajib Diketahui tentang Kredit Pemilikan Rumah (KPR)]

***

Baca juga:

Aplikasi Kredit Sering Ditolak? Coba Cek Status Blacklist BI Anda

KTA untuk DP KPR: Wow, Ingin Membuat Keuangan Jadi Berantakan Ya?

Uang Muka KPR Turun . Apakah Itu Tandanya Semakin Mudah Mengajukan Kredit ke Bank?