Kebijakan Jokowi Dorong Rumah Murah, Pengembang Besar Tertarik Proyek Low End?

Bareksa.com - Pemerintah sudah meluncurkan paket kebijakan untuk mempermudah proses perizinan pembangunan rumah murah, dengan harapan agar harga properti untuk masyarakat berpenghasilan rendah menjadi lebih terjangkau. Sejumlah emiten properti besar yang sudah tercatat di Bursa Efek Indonesia menyambut baik langkah ini, meski tidak serta-merta mengubah haluan untuk membangun properti kelas menengah ke bawah.

Grup Ciputra, salah satu pengembang yang berfokus pada pembangunan rumah tapak, menilai bahwa efek terbesar dari kebijakan pemerintah ini adalah percepatan perizinan. Corporate Secretary PT Ciputra Development Tbk (CTRA), Tulus Santoso mengatakan bahwa percepatan kepastian mengurus izin akan mendorong penurunan dari sisi biaya. Yang akan mendapat manfaat terbanyak dari kebijakan itu adalah pengembang yang berfokus pada pembangunan rumah segmen menengah ke bawah.

"Saat ini memang yang market-nya masih berjalan itu rumah menengah dan menengah ke bawah. Kalau kita kan tidak main di menengah bawah," katanya ketika dihubungi Bareksa.com Senin 29 Agustus 2016.

Klaim pemerintah mengenai penurunan harga sebesar 14-20 persen pun menurutnya telah memasukkan unsur penghematan dari sisi waktu. Tulus mengatakan yang akan paling terpengaruh dari kebijakan ini memang hunian menengah kebawah dan juga untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). Sebagai catatan, pendapatan Ciputra selama ini disumbangkan oleh properti kelas menengah mencapai 60 persen, sedangkan 40 persen sisanya berasal dari properti mewah.

Pandangan serupa diutarakan oleh PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), emiten properti berkapitalisasi terbesar kedua di Bursa. Direktur dan Sekretaris Perusahaan Pakuwon Jati, Minarto Basuki, mengatakan dampak perizinan ini cukup besar. Pasalnya, dengan semakin pastinya perizinan maka pengeluaran biaya yang sia-sia selama proyek bisa dikurangi. "Jika waktunya semakin pasti maka perputarannya bisa jadi lebih cepat," ujarnya.

Ia menjabarkan ada beberapa biaya yang akan membengkak jika permasalahan perizinan bertele-tele. Pertama, biaya gaji pegawai akan semakin menggembung, padahal para pegawai tidak bisa melakukan pembangunan karena izin belum keluar. Pembengkakan yang lain menurutnya ada di penyewaan alat. Alat-alat yang sudah disewa tidak akan bisa digunakan maksimal jika permasalahan perizinan masih bermasalah.

Meskipun demikian, Pakuwon yang selama ini bertumpu pada penjualan apartmen dan penyewaan properti untuk kantor dan pusat perbelanjaan ini belum memiliki niat untuk masuk pada segmen rumah tapak menengah ke bawah. "Fokus kami memang lebih ke kalangan high-end sehingga tidak mudah untuk mengubah fokus ke segmen menengah ke bawah," katanya.

Di sisi lain, PT Hanson International Tbk (MYRX) yang memang berfokus pada segmen menengah ke bawah menyambut baik kebijakan terbaru pemerintah ini. Presiden Direktur Hanson, Benny Tjokosapoetro mengatakan positifnya kebijakan ini, asalkan diterapkan sesuai dengan tujuan awalnya. "Saya sangat salut kepada pemerintahan Jokowi. Kebijakan sudah, tinggal bagaimana pelaksanaannya. Perizinan ini kan yang sering menjadi obyek pungutan mereka," katanya ketika dihubungi oleh Bareksa.com.

Walau belum menghitung seberapa besar efeknya terhadap harga rumah per unit, Benny mengatakan kebijakan ini akan memberi dampak luar biasa kepada perseroan yang memang berfokus pada properti untuk kalangan menengah ke bawah. Salah satu proyek hunian murah yang ditawarkan oleh Hanson terletak di kawasan Maja, Banten yang dipercaya akan menjadi kota satelit baru.

Hal yang paling berpengaruh terhadap harga rumah murah, menurut Benny, adalah proses perizinan di Badan Pertanahan Nasional (BPN). "Mengurus sertifikat di BPN mahal. Tiap buku harus membayar, lalu mengukur. Selain mahal, lama dan mempersulit terutama di Kota Maja. Kualitas BPN mengenaskan, alasannya petugas di sana kurang," ujarnya.

Gairah Sektor Properti

Berdasarkan data yang dikompilasi Bareksa dari perusahaan dan riset sekuritas, pra-penjualan emiten properti ini per Juni 2016 masih belum mencapai separuh dari target yang mereka canangkan untuk setahun. Sebagai catatan, marketing sales adalah penjualan yang belum dibukukan dan biasa digunakan oleh pengembang untuk modal membangun properti.

Pra-penjualan (marketing sales) Ciputra Development pada semester pertama 2016 mencapai Rp3,5 triliun, masih jauh dari target perseroan pada tahun 2016 yakni Rp9 triliun.

Namun Tulus yakin target ini masih bisa terkejar di akhir tahun. Pasalnya saat ini suku bunga sudah mulai mengalami penurunan. Selain itu pemerintah juga telah merelaksasi kebijakan rasio pinjaman terhadap harga barang (loan to value/LTV). "Mudah-mudahan mulai terealisasi di September sampai Desember," katanya.

Pada saat yang sama, Pakuwon mendapatkan marketing sales sebesar Rp1,14 triliun. Angka ini mencapai 37 persen dari total yang ditargetkan perseroan pada 2016 sebesar Rp3,1 triliun.

Bila dibandingkan dengan perolehan periode yang sama tahun sebelumnya sebesar Rp2 triliun, pencapaian semester pertama 2016 ini turun 42,8 persen. Penjualan apartemen berkontribusi paling besar mencapai Rp 755 miliar atau sekitar 66 persen. Kontribusi rumah tapak datang dari Grand Pakuwon dan Pakuwon City di Surabaya sebesar 32 persen atau sekitar Rp 366 miliar. (hm)