Modal Rp5 Miliar: Mending Beli Kosan atau SBN? Ini Perbandingan Passive Income-nya

Bareksa -- Banyak orang punya mimpi yang sama saat punya dana besar: hidup dari passive income. Dua pilihan yang paling sering muncul adalah beli kosan di Jakarta atau investasi di Surat Berharga Negara (SBN). Sekilas, kos-kosan terlihat lebih “nyata” dan menjanjikan. Tapi benarkah hasilnya lebih besar?

Dengan simulasi modal Rp5 miliar, kita coba bongkar mana yang sebenarnya lebih menguntungkan—dan lebih masuk akal.

Simulasi SBN: Passive Income Tanpa Ribet

Investasi di SBN dikenal sebagai salah satu instrumen paling aman karena dijamin negara. Selain itu, SBN juga memberikan kupon atau imbal hasil rutin yang bisa jadi sumber penghasilan bulanan.

Dalam simulasi ini, kita gunakan asumsi:

• Modal: Rp5 miliar

• Kupon: 5,9% per tahun (kupon SR024T5 yang terbit April 2026)

• Pajak: 10% (final)

Hasilnya:

• Pendapatan kotor: Rp295 juta per tahun

• Pajak: Rp29,5 juta

• Pendapatan bersih: Rp265,5 juta per tahun

Passive income per bulan: sekitar Rp22,1 juta

Menariknya, penghasilan ini:

• Stabil setiap bulan

• Tidak tergantung kondisi pasar

• Tidak butuh pengelolaan sama sekali

Dengan kata lain, ini benar-benar “set and forget”.

Simulasi Kosan di Jakarta: Kelihatan Lebih Cuan, Tapi…

Sekarang kita bandingkan dengan kosan—yang sering dianggap sebagai “mesin uang”.

Dengan modal Rp5 miliar, secara realistis kamu bisa:

• Membangun atau membeli kosan ±18 kamar

• Harga sewa rata-rata Rp2 juta per kamar

Pendapatan kotor:

18 kamar × Rp2 juta = Rp36 juta per bulan

Tapi, kosan hampir tidak pernah full terus-menerus.

Dengan asumsi okupansi sekitar 85% atau hanya 15 kamar: maka pendapatan kotor hanya Rp2 juta × 15 = Rp30 juta

Biaya Operasional yang Sering Diremehkan

Di sinilah banyak orang salah hitung.

Biaya kosan biasanya meliputi:

• Listrik & air

• Perawatan bangunan

• Gaji penjaga / cleaning

• Perbaikan fasilitas

• Risiko kamar kosong

Total biaya realistis bisa mencapai: sekitar 25% dari pendapatan

Rp30 juta × 25% = Rp7,5 juta

Hasil Bersih Kosan

Pendapatan dikurangi biaya operasional Rp30 juta – Rp7,5 juta

Penghasilan bersih = Rp22,5 juta per bulan

Perbandingan Akhir: Hampir Sama

Dengan modal yang sama, hasilnya justru mengejutkan:

• SBN: ±Rp22,1 juta/bulan (tanpa effort)

• Kosan: ±Rp22,5 juta/bulan (perlu dikelola)

Selisihnya tipis—bahkan hampir tidak signifikan.

Jadi, Mana yang Lebih Untung Kosan atau SBN?

Jawabannya bukan sekadar angka.

Pilih SBN kalau kamu ingin:

• Passive income tanpa repot

• Risiko sangat rendah

• Cash flow stabil

Pilih kosan kalau kamu siap:

• Mengelola properti secara aktif

• Menghadapi risiko kamar kosong

• Mengurus maintenance dan tenant

Fakta Penting yang Sering Tidak Disadari

Banyak orang mengira kosan pasti lebih menguntungkan. Padahal, setelah dihitung secara realistis:

Return kosan sering kali hanya setara dengan SBN

Bedanya:

• SBN = uang bekerja untuk kamu

• Kosan = kamu ikut bekerja untuk uang

Melirik Peluang di SBN Selanjutnya: ST016

Bagi investor yang mulai condong ke instrumen yang lebih stabil, peluang tidak berhenti di seri sebelumnya. Setelah penawaran Sukuk Ritel seri SR024 berakhir, pemerintah biasanya kembali menghadirkan alternatif lain yang tak kalah menarik.

Salah satu yang patut dicermati adalah Sukuk Tabungan ST016, yang dijadwalkan hadir pada 8 Mei – 3 Juni 2026 (tentatif).

Berbeda dengan SR024 atau SBN Syariah seri sebelumnya, ST016 memiliki karakteristik kupon floating with floor. Artinya, imbal hasilnya bisa naik mengikuti pergerakan suku bunga acuan, namun tetap memiliki batas minimal (floor) sehingga tidak akan turun di bawah level tertentu.

Di tengah kondisi global yang masih penuh ketidakpastian—mulai dari suku bunga tinggi hingga gejolak geopolitik—fitur ini menjadi nilai tambah. Investor tetap mendapatkan:

• Potensi kenaikan imbal hasil saat suku bunga naik

• Perlindungan downside saat kondisi berbalik

Dengan kata lain, ST016 menawarkan kombinasi antara stabilitas dan fleksibilitas—dua hal yang semakin dicari di tengah pasar yang tidak menentu.

Penutup: Saatnya Lebih Rasional dalam Mengejar Passive Income

Perbandingan antara kosan dan SBN menunjukkan satu hal penting: hasil akhir tidak selalu sejalan dengan ekspektasi.

Jika tujuan utama adalah membangun passive income yang stabil, maka instrumen seperti SBN—termasuk seri seperti ST016—layak mulai dipertimbangkan, bukan sekadar sebagai alternatif, tapi sebagai fondasi.

Karena pada akhirnya, strategi terbaik bukan hanya tentang mengejar return tertinggi, melainkan menemukan keseimbangan antara imbal hasil, risiko, dan kenyamanan dalam menjalaninya.

FAQ terkait passive income SBN vs investasi properti kos-kosan

Mana yang lebih menguntungkan, kosan atau SBN?

Secara angka, keduanya bisa memberikan hasil yang mirip. Dengan modal Rp5 miliar, simulasi menunjukkan SBN menghasilkan sekitar Rp22 juta per bulan, sementara kosan sekitar Rp23 juta per bulan setelah biaya operasional. Namun, perbedaannya ada pada effort dan risiko. SBN bersifat pasif dan stabil, sedangkan kosan membutuhkan pengelolaan aktif dan memiliki risiko seperti kamar kosong, biaya perawatan, dan masalah tenant. Jadi, bukan sekadar soal mana lebih untung, tapi mana yang lebih sesuai dengan gaya investasi dan waktu yang kamu miliki.

Apakah benar kosan selalu lebih cuan dari SBN?

Tidak selalu. Banyak orang hanya melihat pendapatan kotor kosan tanpa menghitung biaya operasional dan tingkat hunian. Setelah dihitung realistis (occupancy 80–90% dan biaya 20–30%), hasil bersih kosan sering kali hanya setara dengan SBN. Kosan bisa lebih cuan jika lokasi sangat strategis, tingkat hunian hampir selalu penuh, dan harga sewa tinggi. Tanpa itu, return-nya bisa rendah.

Apa risiko utama investasi kosan dibanding SBN?

Risiko kosan cukup beragam, seperti: kamar kosong (menurunkan income langsung), biaya perbaikan mendadak (AC, bocor, dll), masalah tenant, dan perubahan regulasi atau pajak daerah, Sementara itu, SBN relatif minim risiko karena dijamin negara. Risiko utamanya lebih ke perubahan suku bunga atau likuiditas (tidak bisa dicairkan sebelum jatuh tempo untuk jenis tertentu).

Apa keunggulan Sukuk Tabungan dibanding SBN lainnya?

ST016 memiliki fitur floating with floor, artinya kupon atau imbal hasilnya bisa naik mengikuti suku bunga acuan, tapi tidak akan turun di bawah batas minimum. Artinya, potensi imbal hasil meningkat saat suku bunga naik dan tetap aman karena ada batas bawah (floor). Sehingga, cocok untuk kondisi ekonomi yang tidak pasti. Ini membuat Sukuk Tabungan lebih fleksibel dibanding SBN dengan kupon tetap (fixed rate).

Daftar untuk Beli SBN Ritel di Sini

Investasi SBN Ritel di Bareksa

Bareksa adalah pioneer aplikasi investasi SBN resmi yang memudahkan pembelian obligasi negara seperti ORI, SR, ST, dan SBR. Kamu dapat membandingkan imbal hasil, memahami risiko, dan mengikuti jadwal penerbitan dengan jelas. Cocok untuk investor yang mencari investasi aman dengan dukungan negara, semuanya tersedia dalam satu aplikasi investasi terpercaya.

(hm)​

Tentang Penulis

* Hanum Kusuma Dewi adalah seorang penulis dengan spesialisasi pada topik bisnis, keuangan, dan investasi. Dengan latar belakang pendidikan di bidang komunikasi dan pengalaman 8+ tahun di pasar modal, Hanum juga melakukan riset untuk membuat konten yang menarik dan informatif di berbagai topik.

***

D​ISCLAIMER​​​​​​​​​

Investasi mengandung risiko dan seluruhnya menjadi tanggung jawab pribadi. Bareksa membuat informasi ini dari materi dan sumber-sumber terpercaya, serta tidak dipengaruhi pihak manapun. Informasi ini bukan merupakan ajakan, ataupun paksaan untuk melakukan transaksi dan Bareksa tidak memberikan jaminan atas transaksi yang dilakukan.